di Stefano Sansonetti
Una maxioperazione immobiliare che sta facendo molto rumore. E che vede coinvolti enti previdenziali, lo stilista Elio Fiorucci e il patron di Luxottica Leonardo Del vecchio. Su tutto, a breve, rischia di scatenarsi un putiferio. Al centro della scena ci sono due negozi situati in pieno centro a Milano, a pochi passi dal Duomo. Ad acquistarli, qualche mese fa, è stato un fondo immobiliare partecipato dalla Cassa di previdenza dei ragionieri e da quella dei biologi, che ha pagato la bellezza di 67,6 milioni di euro. Cifra che in questi giorni viene duramente contestata da un delegato della stesso ente di previdenza dei ragionieri, secondo il quale, tabelle e calcoli alla mano, il valore del pacchetto era decisamente inferiore, fino a sfiorare la metà di quello che è stato corrisposto. Insomma, secondo questa tesi, le due Casse avrebbero pagato il negozio un vero sproposito. Accuse respinte al mittente da Beni stabili sgr, la società di gestione del risparmio “vicina” a Leonardo Del Vecchio che ha perfezionato l’acquisto degli immobili per conto del fondo Crono, appunto partecipato dai due enti previdenziali.
La vicenda
Diciamo innanzitutto che i due negozi sono situati al centro del capoluogo lombardo, uno in corso Europa e l’altro in galleria Passarella, in Corso Vittorio Emanuele. Gli immobili ospitano in qualità di affittuari l’azienda di abbigliamento H&M e la Vodafone. Complessivamente i negozi vengono valutati 67,6 milioni, ma lo scontro è esploso sui 61,4 milioni pagati per i 1.673 metri quadri dello spazio occupato da H&M. Il costo, quindi, è stato di 36.743 euro a metro quadro. E qui si appunta la prima critica del documento messo a punto dal delegato della Cassa dei ragionieri. Secondo il quale, tra piani interrati dello stabile e magazzini, alla fine sul piatto sono rimasti solo 1.230 metri quadri commerciali. Considerando i 61,4 milioni pagati, quindi, il conto al metro quadro è stato di 50 mila euro euro. Cosa che, secondo il documento del delegato, non ha nessun precedente a Milano. Anche perché, continua l’atto di denuncia, basta prendere le cifre della “banca dati delle quotazioni immobiliari” dell’Agenzia delle entrate per capire i valori in gioco. In effetti, se si va sul sito dell’Agenzia, si scopre che per la zona “Scala-Manzoni-Vittorio Emanuele-San Babila”, a Milano, il valore massimo al metro quadro di un negozio in ottimo stato è di 22.500 euro al mq. Che moltiplicati per 1.230 mq fanno 27,6 milioni, ovvero ben 33,8 milioni di euro in meno rispetto a quelli pagati dalle Casse di previdenza. Calcoli rispediti al mittente da Beni Stabili, che citando stime della Reag colloca tra 32 mila e 45 mila euro al mq i valori di mercato.
La controparte
Chi ha venduto gli stabili? Si tratta dello stilista Elio Fiorucci, il quale aveva ottenuto un finanziamento dalla Ing Real Estate Finance per acquisire anni fa gli immobili in questione. Ma c’è di più. Il perfezionamento dell’operazione, secondo quanto comunicato all’epoca di Beni Stabili, risale al 13 febbraio 2013. Qualche giorno prima, il 6 febbraio, viene iscritta al registro delle imprese una nuova società che si chiama High Street Retail: il suo 30% fa capo alla Passarella srl dello stesso Fiorucci mentre il 70% ancora a Beni Stabili Gestioni, a sua volta espressione di Beni Stabili Siiq che vede nel suo cda Del Vecchio. E’ in questa società, quindi, che viene trasferito il complesso immobiliare poi acquisito dal fondo Crono. E infatti tutte le quote di High Street Retail sono in pegno alla Ing Real Estate Finance. Ora, nell’operazione il fondo delle Casse di previdenza ha acquisito anche una partecipazione del 70% proprio nella società di Fiorucci e Beni Stabili. Alla fine l’operazione stessa si è strutturata come un conferimento: in cambio degli immobili valutati 67,2 milioni di euro, il fondo Crono ha conferito a High Street Retail tutta una serie di quote, ma si è anche fatto carico di una trentina di milioni di debiti che la società (e quindi Fiorucci) aveva nei confronti di Ing Real Estate Finance. Una vicenda intricatissima, che promette sviluppi.
