Mercato mutui: il semi-bluff degli ottimisti frettolosi. Le surroghe svolgono però un ruolo decisivo e l’erogato ha ancora volumi da crisi

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Il mercato mutui ha conosciuto negli ultimi anni uno dei periodi più duri di sempre. il crollo del settore immobiliare che, a partire 2011, ha segnato un’involuzione pazzesca nelle compravendite, ha avuto effetti nefasti anche sul settore finanziamenti, che da esso dipende strettamente. Le difficoltà di accesso al credito si accostano a una pressione fiscale sui beni immobili pesantissima e all’abbattimento dei valori delle case e, per oltre tre anni, il comparto edile ha continuato a registrare una regressione inarrestabile perdurata fino alla fine del 2013. Da diversi mesi a questa parte, però, il mercato mutui ha ripreso a macinare risultati positivi, attestandosi su trend di crescita importanti e che hanno permesso di recuperare una significativa dose di ottimismo.

Mercato mutui, dal rapporto Abi a quello Bankitalia: non è tutto oro…

Il rapporto Abi sul mercato mutui relativo al primo trimestre 2015 parla di un aumento dei volumi pari al 50% rispetto allo stesso periodo del 2014 e di nuove erogazioni pari a 7,90 miliardi di euro contro i 5,23 attestati l’anno prima. Il bollettino statistico di Bankitalia relativo al trimestre gennaio-marzo 2015 e pubblicato a fine giugno, però, ha ridimensionato gli entusiasmi, mostrando una situazione che, sebbene si dimostri in miglioramento, deve essere analizzata nel modo giusto.

La fotografia del rapporto della Banca d’Italia è sbiadita, da interpretare con raziocinio e abbandonando l’euforia degli addetti ai lavori: il +35% dell’erogato (e non il 50% come mostrato da Abi, che ha estrapolato i propri riscontri su un campione rappresentativo dell’80% del mercato mutui), infatti, tiene conto sia delle nuove erogazioni e sia degli introiti generati dalle surroghe. E qui la cosa cambia.

La spinta delle surroghe e il confronto con gli anni pre-crisi

Il rapporto Bankitalia non scorpora i dati relativi alle nuove erogazioni e quelli in riferimento alle surroghe, ovvero le rinegoziazioni di finanziamenti già attivi presso altri istituti di credito. Ciò significa che il vero apporto al mercato mutui offerto dalle nuove concessioni non è calcolabile. La crescita del settore c’è, ma non è possibile comprenderne davvero la portata e inneggiare a un rinascimento del comparto risulterebbe avventato se non del tutto fuori luogo.

La rilevanza certa si estrapola dal confronto tra l’erogato attuale e quello relativo agli anni precedenti alla crisi: a metà 2010, i volumi erano superiori a 15 miliardi di euro, nel 2015 siamo sotto gli 8. Nell’arco degli ultimi 5 anni, con la crisi del comparto di mezzo, la perdita dei volumi è impressionante, le erogazioni si sono dimezzate, il valore degli immobili è andato a picco, i mercati correlati – costruzioni, agenzie immobiliari, arredamento, design – hanno accusato il contraccolpo e solo ora iniziano a rialzarsi. No, non è tutto oro nel mondo del mattone.

Riceviamo e pubblichiamo:

L’articolo del 6 luglio di Danilo De Luca fa il punto sul mercato dei mutui. Correttamente sono evidenziati i fattori che hanno penalizzato il settore immobiliare a partire dal 2011 e i relativi riflessi sulla domanda di finanziamenti bancari per l’acquisto delle abitazioni. Nell’articolo si dà conto anche della ripresa del mercato dei mutui che si sta registrando da qualche mese, con tassi di crescita su base annua significativi. Dall’articolo sembrerebbe emergere qualche differenza tra i dati diffusi mensilmente dall’ABI e quelli di fonte Banca d’Italia. Ci preme sottolineare che in realtà non sono presenti differenze, se si fa riferimento ad aggregati tra loro omogenei. In particolare, i dati pubblicati ogni mese dall’ABI  si riferiscono al totale delle famiglie mentre il dato della Banca d’Italia, pubblicato trimestralmente sul Bollettino Statistico si riferisce alle sole famiglie consumatrici. Se si considerasse invece come fonte informativa il Supplemento al Bollettino Statistico (Moneta e Banche) della Banca d’Italia, diffuso anch’esso mensilmente , i dati ABI e Banca d’Italia sarebbero totalmente convergenti (facendo riferimento allo stesso aggregato, cioè al totale delle famiglie italiane); anzi il dato Banca d’Italia presenta un tasso di crescita delle nuove erogazioni nel primo trimestre del 2015 rispetto allo stesso periodo del 2014 lievemente superiore (+52%) rispetto al dato pubblicato dall’Abi (50%). Tali andamenti si sono andati accentuando negli ultimi mesi. I volumi delle nuove erogazioni ora sono superiori non solo a quelli registrati nel periodo 2012-2014 ma anche alle nuove erogazioni del 2009 (quasi di 2 miliardi) e di poco inferiori (500 mln in meno) a quelli del 2010. Sicuramente un ruolo importante è svolto anche dalle surroghe, segnale della forte concorrenza presente nel mercato dei mutui. Come indicato nell’articolo, al momento non si riescono a scorporare le serie statistiche dalla componente surroghe, tuttavia da nostre stime emerge un’importante ripresa di nuove erogazioni, anche al netto della componente surroghe.

Gianfranco Torriero

Vice Direttore Generale ABI