Mattonate sul mattone. I prezzi delle abitazioni sono diminuiti l’anno scorso del 4,2% rispetto all’anno precedente (quando la variazione media annua era stata del -5,7%). L’ultimo dato dell’Istat conferma che il mercato immobiliare ha attraversato una crisi spaventosa. La fotografia però mostra quello che è stato, mentre il trend futuro è del tutto diverso. Se il calo dei prezzi era già in rallentamento nel 2014, ora con la ripresa dei mutui la musica sta velocemente cambiando. La stessa Istat osserva infatti che nell’ultimo anno ci sono stati segnali di ripresa dei volumi delle compravendite (in crescita del 3,6% secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate).
ULTIMI SALDI
In particolare nell’ultimo trimestre del 2014, sulla base delle stime preliminari, i prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi sia per investimento, sono scesi dello 0,8% rispetto al trimestre precedente e del 2,9% nei confronti dello stesso periodo del 2013. Siamo in zona cesarini, dunque, per chi vuol comprare casa risparmiando un po’. Bene ha fatto chi ha aspettato sperando nel mercato in discesa, ma il calo dei prezzi nel 2014 si è attestato sul 5,0% nel caso delle abitazioni esistenti (dopo il -7,2% del 2013) e sul 2,2% per quelle nuove (era -2,4% nel 2013). Cali di prezzo che a questo punto difficilmente potranno continuare, anche perché il costo delle case rispetto al 2010 si è ridotto dell’11,5%. Un salasso per chi ha dovuto vendere e soprattutto per i costruttori, gravati anche dalle super tasse sulla casa. Di qui la reazione stizzita di Confedilizia, che ieri ha accusato apertamente l’Istat di diffondere dati negativi sul mercato immobiliare, in crisi dal 2012, anno d’introduzione dell’Imu. Il calo dei prezzi da oltre tre anni – spiega l’associazione guidata da Corrado Sforza Fogliani – si basa peraltro su cifre sottostimate, non evidenziando la perdita di valore che hanno subìto tutti quegli immobili che ad un atto di compravendita non riescono neppure ad arrivare per il blocco del mercato.
Per questo – ha aggiunto Confedilizia – è necessario ed urgente interrompere questo stillicidio di notizie negative per il comparto immobiliare e per l’intera economia. Per farlo, l’unica strada è dare un segnale forte di inversione di tendenza sulla tassazione degli immobili, quasi triplicata rispetto al 2011. Solo in questo modo può sperarsi di restituire fiducia, e quindi possibile sviluppo, ad un settore stremato”.
UFFICI AL PALO
Ma come sarà allora il futuro del mercato immobiliare? Secondo l’osservatorio di Nomisma sarà molto differente dagli anni passati: in sostanza, si comprerà di più, ma a prezzi ancora bassi. Per Nomisma nei prossimi due anni non ci sarà nessuna crescita travolgente o comunque paragonabile alla prepotente ascesa che ha caratterizzato gran parte dello scorso decennio. I prezzi nel 2015 scenderanno ancora un po’, a partire dagli uffici (che perderanno il 3,1%) seguiti dalle abitazioni residenziali (-2,9%) e dagli immobili commerciali (-2,6%). Il totale delle compravendite di quest’anno dovrebbe arrivare a 468mila immobili, 50mila unità più dell’anno scorso, anno in cui gran parte delle transazioni è avvenuto attraverso i mutui, segno di un’apertura da parte delle banche e di una ripresa fiducia nei confronti del mercato.
La liquidità della Bce aiuta. Il nodo resta il carico fiscale
di Carola Olmi
Gli immobili? Per ora restano il bancomat di Stato ed Enti locali. E anche per questo l’edilizia – la prima industria del Paese – resta ancora al palo. Della riforma sulla fiscalità degli immobili – nel senso di riordino e accorpamento dei tributi legati al mattone – non se ne parlerà fino al 2016, anno in cui secondo quanto più volte ribadito dal Governo, l’esecutivo di Renzi dovrebbe riuscire a prendere in mano il dossier Local tax. Troppo tardi per far ripartire il settore ma non per far quadrare con il solito sistema – la fiscalità – i conti pubblici. Se a questo si aggiunge l’annunciata riforma del Catasto . con annessa revisione di stime e rendite, che sotto il profilo fiscale non promette nulla di buono – allora c’è poco da stare allegri. Se il Governo ha già più volte rassicurato che non si sarà nessun aumento del gettito fiscale complessivo, è facile tornare con la memoria al passaggio da Ici a Imu, anche in quel caso previsto a saldo zero per le tasche degli italiani. Peccato che l’Istat, nella sua rilevazione sull’ultimo trimestre dello scorso anno, abbia fotografato un’altra realtà, visto che le entrate fiscali dello Stato sono aumentate.
Malgrado tutto però il mercato sta ripartendo. Come mai? Il merito è tutto della Banca centrale europea, che con la manovra di quantitative easing (immissione di liquidità monetaria) sta costringendo le banche a prestare denaro, pena il ritrovarsi con i forzieri pieni di banconote che varranno sempre di meno. Gli istituti hanno capito l’antifona, e per questo hanno ricominciato a prestare denaro. Ma non fidandosi ancora della capacità di famiglie e piccole imprese nel restituire le somme erogate, la concessione del credito si è tutta concentrata sui mutui immobiliari: quelli che hanno come sottostante il mattone, l’unica cosa di cui evidentemente le banche stesse si fidano. E se si fidano le banche, perché non dovrebbe fidarsi il mercato? Di qui la previsione che il trend ripartirà velocemente, accompagnato dalla forte liquidità in arrivo sul comparto della casa rimasto per troppi anni illiquido e dunque pericoloso da gestire persino per i grandi gruppi immobiliari.
Dal punto di vista di chi ha un mutuo non c’è però molto da festeggiare. I tassi, già scesi molto in passato, sono infatti quelli che beneficeranno meno dell’intervento Bce, anche se il calo dovrebbe proseguire. Oggi gli spread sono sotto il 2% (1,5% i mutui a tasso variabile, 1,85% quelli a tasso fisso) e nei prossimi mesi si potrebbe raggiungere anche un 1,3% medio ma non andare oltre. Basterebbe però estinguere i vecchi mutui per ricontrattarne dei nuovi, come suggerisce Mutuionline, per far risparmiare alle famiglie 30-40 miliardi di interessi.
