di Alessandro Barcella
Il 2012 è stato l’annus horribilis per il settore immobiliare italiano. Il dato è drammatico: nel quarto trimestre si è registrato un calo nel numero di compravendite del 30.5%. Non accadeva dal 1985, e certo la chiusura totale dei rubinetti del credito alle famiglie non potrà che peggiorare un clima a tinte già foschissime. Qualcuno, citando un celebre film, dice che “non può piovere per sempre”.
I pessimisti per una volta concordano, ma aggiungendo che può anche nevicare. E una brutta tempesta di neve potrebbe abbattersi, entro 2 anni e per i prossimi, dalle parti di Rho-Pero.
Il progetto complessivo è quello di Expo 2015, i cui “tentacoli” immobiliari iniziano in queste settimane ad agitarsi. E’ una storia già vista troppe volte: metti in piedi un progetto di utilità pubblica, ne affidi al privato uno sviluppo immobiliare che definisci necessario e il gioco è fatto.
E chi arriva prima? Naturalmente il privato, che intanto costruisce i suoi appartamenti, che vivono di vita propria anche senza l’evento stesso. E se Expo 2015 allora, nell’epoca in cui i popoli si incontrano on line, fosse un abile gioco di sponda per appetiti meramente immobiliari?
Cos’è Cascina Merlata
Parliamo delle conseguenze, forse nefaste, che il progetto edilizio di “Cascina Merlata” (inserito nel contesto delle opere complessive di Expo) potrebbe generare, gettando nel panico innanzitutto i professionisti della compravendita. Un’iniziativa importante quella di Cascina Merlata, una “città nella città” che si candida ad essere la nuova Porta Ovest di accesso a Milano.
Articolata, come sempre, la compagine azionaria che sta dietro la macchina del cemento. Euromilano SpA, attiva dal 1986, vede tra i soci Intesa San Paolo e Unipol, Lega cooperativa e Canova 2007 SpA (quest’ultima è la finanziaria riconducibile a Marco Brunelli, patron del gruppo della grande distribuzione Iper).
E la stessa Euromilano la troviamo al 60% delle quote anche in Cascina Merlata SpA, che appartiene per un altro 30% al consorzio di costruttori Greenways e per un 5% l’uno a Cesi soc. coop. E Zoppoli & Pulcher costruzioni generali.
Cascina Merlata S.p.A. ed Euromilano edificheranno, accanto al polo fieristico, ben 323.000 metri quadrati di residenziale.
All’interno di un parco urbano di 200.000 metri quadrati troveranno posto circa 4000 appartamenti, tra immobili messi in vendita e concessi in locazione.
A spiegarci nel dettaglio i numeri del progetto è Roberto Imberti, responsabile della comunicazione di Euromilano.
I numeri del progetto
“I 4000 appartamenti, tutti in classe energetica A, si suddivideranno in tre grandi categorie – esordisce Imberti -. Avremo dunque edilizia convenzionata, edilizia agevolata ed appartamenti venduti a prezzi di mercato.
Entro l’avvio di Expo realizzeremo 391 dei 684 appartamenti di edilizia agevolata e quelli in edilizia convenzionata, gestiti in accordo con il Comune di Milano.
In questo momento sono partite le opere di urbanizzazione primaria e secondaria mentre il resto dello sviluppo edilizio prenderà avvio ad Expo terminata, dalla primavera del 2016”.
Curioso allora notare come la gran parte degli immobili arriverà a fine Expo, quando l’esigenza per cui sono stati creati cesserà ( a meno di non vedere in Expo l’ennesimo “grimaldello” per l’inesauribile sete degli immobiliaristi).
I prezzi delle case
Quali saranno dunque i prezzi ai quali si venderà e si affitterà nei complessi e nelle torri di Cascina Merlata? E si terrà conto del terremoto economico-finanziario che ha investito negli ultimi 5 anni le famiglie italiane? L’edilizia convenzionata dovrebbe aggirarsi attorno ai 2500 euro al metro quadro, mentre si supereranno i 3000 euro al metro quadro per gli appartamenti venduti a canone di mercato.
E gli affitti? Dai 65 euro annui al metro quadro per le locazioni semplici ai 97 per gli alloggi con patto di futura vendita (una sorta di riscatto). Ultime due tipologie, queste, che verranno realizzate anch’esse a partire dal 2016.
Mancano gli acquirenti
Stiamo parlando forse di una “bomba” per l’intero comparto immobiliare del territorio, se teniamo presente alcuni fattori. “In questo momento nella zona di Rho ci sono circa 800 appartamenti invenduti e consideriamo che se ne vende una media di 400 all’anno -. Sergio di Tommasi è agente immobiliare da 31 anni e titolare a Rho del punto Remax Loserimm -. Un immobile ha un valore se la domanda incontra l’offerta. Quasi 4000 nuovi appartamenti? Non servono nuovi immobili, ma acquirenti”.
E chi sarà allora disposto a sborsare più di 3000 euro al metro quadro per ciò che oggi si fa fatica a vendere a 2500-2600 euro? Ma la confusione sembra regnare sovrana se gli stessi dati del 2° semestre 2012 della Borsa immobiliare parlano, per la zona di Rho-Pero, di valori attuali tra 3000 e 3600 euro al metro. “Una follia – prosegue di Tommasi -. A parte che Rho non c’entra proprio nulla con Gallaratese e Trenno, area all’interno della quale viene fatta rientrare nelle tabelle del Borsino. Se pensano di applicare quei prezzi costruiranno case che resteranno a lungo invendute. L’impatto che il progetto potrebbe avere sul settore immobiliare della zona?
Si abbasseranno anche i valori di ciò che esiste oggi, e questo certo non aiuterà né gli operatori immobiliari né le famiglie che hanno già acquistato in zona”.
Effetti positivi
Di diverso avviso Marco Dettori, presidente della stessa OSMI Borsa Immobiliare (azienda speciale della Camera di commercio di Milano), che spiega: “L’indotto delle costruzioni è importante per la città: secondo una ricerca della Camera di commercio l’investimento per la costruzione ha un effetto doppio sul rilancio dell’economia, in quanto mette in moto in modo trasversale diversi settori, allargando la partecipazione anche da un punto di vista territoriale più ampio.
Un effetto dunque positivo che riguarda i nuovi progetti con una portata di cambiamento per la rinascita di interi quartieri e la qualità della vita delle famiglie. Si tratta di cambiamenti che potrebbero avere effetto sul valore immobiliare nelle aree oggetto dell’intervento”.
E che allora le betoniere partano: per far incontrare i popoli c’è ancora tanto tempo.
